As discussões envolvendo cobrança abusiva de INCC em imóvel na planta vêm crescendo significativamente nos tribunais brasileiros, especialmente no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).
Nos últimos anos, o Poder Judiciário passou a analisar com maior profundidade situações envolvendo:
- cobrança mensal de INCC em contratos inferiores a 36 meses;
- alongamento artificial do parcelamento;
- parcelas residuais após entrega das chaves;
- incidência simultânea de INCC e juros;
- crescimento excessivo do saldo devedor;
- falta de transparência contratual.
Em diversas decisões, os tribunais têm reconhecido que determinadas estruturas contratuais podem representar:
- desequilíbrio econômico;
- prática abusiva;
- violação ao Código de Defesa do Consumidor;
- tentativa de burlar a limitação legal da periodicidade dos reajustes.
Além disso, há precedentes reconhecendo:
- nulidade da cobrança mensal;
- necessidade de recálculo contratual;
- devolução dos valores pagos;
- restituição em dobro com fundamento no art. 42 do CDC.
Neste artigo, você entenderá:
- quais são os principais argumentos das construtoras;
- como os tribunais vêm enfrentando essas teses;
- o posicionamento atual do TJSP;
- exemplos reais de jurisprudência favorável ao consumidor.
O que os consumidores normalmente questionam na Justiça
As ações envolvendo INCC abusivo normalmente discutem situações como:
- reajustes mensais em contratos inferiores a 36 meses;
- parcelas artificiais após entrega das chaves;
- incidência prolongada do INCC;
- saldo devedor crescente;
- cobrança simultânea de INCC e juros;
- alongamento artificial do contrato;
- ausência de transparência nos cálculos.
O ponto central costuma ser:
se a estrutura do contrato respeitou o equilíbrio contratual e a legislação aplicável.
O principal fundamento jurídico utilizado pelos consumidores
Grande parte das ações se apoia:
- no Código de Defesa do Consumidor;
- nos arts. 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004;
- nos princípios da boa-fé objetiva;
- na vedação de vantagem excessiva;
- na transparência contratual.
Os consumidores sustentam que:
- contratos inferiores a 36 meses não comportariam reajuste mensal contínuo;
- algumas construtoras prolongam artificialmente o prazo apenas para justificar a incidência mensal do índice;
- parcelas residuais pequenas serviriam apenas para “ultrapassar formalmente” o prazo legal.
O que é alongamento artificial do contrato segundo os tribunais
O chamado alongamento artificial do contrato vem sendo expressamente reconhecido em diversas decisões judiciais.
Na prática, ocorre quando:
- a construtora cria parcelas residuais mínimas;
- prolonga artificialmente o cronograma;
- mantém parcelas simbólicas após entrega das chaves;
- faz o contrato parecer superior a 36 meses.
Segundo diversos julgados, isso pode configurar:
- fraude à finalidade da norma;
- burla à limitação legal;
- prática abusiva contra o consumidor.
Principais argumentos de defesa das construtoras
Nas ações envolvendo INCC abusivo, algumas teses defensivas aparecem com frequência.
1. “O contrato possui prazo superior a 36 meses”
Esse é um dos argumentos mais utilizados.
As construtoras sustentam que:
- o contrato formalmente ultrapassa 36 meses;
- por isso, a cobrança mensal seria legítima;
- haveria previsão expressa no instrumento contratual.
Contudo, o TJSP vem analisando:
- a realidade econômica do contrato;
- a relevância efetiva das parcelas residuais;
- o verdadeiro prazo da obrigação principal.
Em diversos casos, os tribunais reconheceram que parcelas irrisórias inseridas artificialmente não seriam suficientes para legitimar a cobrança mensal contínua.
2. “A cobrança segue a Lei nº 10.931/2004”
Outro argumento frequente é que a cobrança estaria autorizada pelos arts. 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004.
Entretanto, o Judiciário vem entendendo que:
- a norma não autoriza manobras artificiais;
- a análise deve observar boa-fé objetiva;
- a estrutura do contrato não pode servir para burlar a finalidade legal.
Em diversos precedentes, o TJSP reconheceu que contratos artificialmente prolongados podem descaracterizar a legitimidade da cobrança mensal.
3. “Não houve má-fé da construtora”
As construtoras frequentemente alegam:
- inexistência de má-fé;
- erro justificável;
- mera interpretação contratual.
Esse argumento costuma ser relevante especialmente quando o consumidor pede:
devolução em dobro.
Contudo, em alguns casos, os tribunais vêm reconhecendo que:
- a repetição sistemática da prática;
- o uso de parcelas artificiais;
- a manutenção da cobrança mesmo diante da vedação legal;
podem caracterizar cobrança indevida apta a justificar restituição em dobro nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.
4. “O consumidor concordou com o contrato”
Também é comum a tese de que:
- o consumidor assinou livremente o contrato;
- havia previsão expressa do INCC;
- não existiria surpresa contratual.
Entretanto, os tribunais têm reafirmado que:
- contratos de adesão devem observar transparência;
- cláusulas abusivas podem ser revisadas;
- o CDC permite controle judicial do equilíbrio contratual.
Como o TJSP vem decidindo os casos
O Tribunal de Justiça de São Paulo vem consolidando entendimento relevante em favor dos consumidores em diversas hipóteses envolvendo:
- periodicidade mensal do INCC;
- alongamento artificial do contrato;
- parcelas residuais irrisórias;
- restituição de valores pagos.
Em vários julgados, o tribunal reconheceu que:
- a inclusão de parcelas mínimas após substancial adimplemento do contrato pode representar tentativa de burlar a lei;
- a periodicidade mensal deve ser afastada;
- os valores pagos indevidamente devem ser devolvidos.
Jurisprudência real do TJSP favorável ao consumidor
Caso real — TJSP reconhecendo alongamento artificial e devolução em dobro
Processo:
TJSP — Apelação Cível nº XXXXX-20.2023.8.26.0100
Trecho da ementa:
“Ré que fixou a parcela final, de pequeno valor, para mais de 01 ano após o pagamento da parcela anterior, para que o contrato aparentasse possuir prazo superior a 36 meses, o que autorizava a aplicação de correção monetária com periodicidade mensal. Manobra que visa burlar a legislação.”
“Restituição em dobro dos valores indevidamente descontados.”
Fundamentação destacada:
- reconhecimento de alongamento artificial;
- nulidade da correção mensal;
- manutenção apenas da periodicidade anual;
- devolução em dobro com fundamento no art. 42 do CDC.
Fonte pública: TJSP / JusBrasil
O que os tribunais analisam para reconhecer abusividade
Os tribunais normalmente observam:
- prazo efetivo do contrato;
- existência de parcelas residuais;
- valor real das parcelas finais;
- periodicidade dos reajustes;
- evolução do saldo devedor;
- incidência após entrega das chaves;
- transparência das informações;
- equilíbrio econômico da relação.
A análise costuma ser:
concreta e individualizada.
O que pesa para eventual devolução em dobro
A restituição em dobro normalmente exige discussão sobre:
- cobrança indevida;
- inexistência de engano justificável;
- conduta reiterada;
- má-fé ou prática abusiva.
Os tribunais têm dado atenção especial a situações em que:
- a prática é estrutural;
- há tentativa deliberada de contornar a legislação;
- o consumidor é mantido em desvantagem excessiva.
O Código de Defesa do Consumidor tem sido decisivo
O CDC possui papel central nesses julgados.
As decisões frequentemente mencionam:
- boa-fé objetiva;
- transparência;
- equilíbrio contratual;
- vedação de vantagem exagerada;
- proteção da parte vulnerável da relação.
Além disso, o art. 42 do CDC vem sendo utilizado como fundamento para restituição em dobro em alguns casos específicos.
Existe entendimento totalmente pacificado?
O tema ainda comporta debates e análise caso a caso.
Entretanto, o número de decisões favoráveis aos consumidores vem crescendo, especialmente quando existe:
- alongamento artificial;
- parcela residual irrisória;
- cobrança mensal em contratos inferiores a 36 meses;
- incidência prolongada do INCC.
Por isso, a análise técnica da documentação contratual continua sendo essencial.
uais documentos costumam ser mais importantes
Os principais documentos normalmente incluem:
- contrato de compra e venda;
- cronograma de pagamento;
- aditivos contratuais;
- planilha de evolução do saldo devedor;
- boletos;
- comprovantes de pagamento;
- documentos de entrega das chaves;
- demonstrativos financeiros da construtora.
Esses documentos ajudam a demonstrar:
- como o contrato foi estruturado;
- como os reajustes ocorreram;
- qual foi o impacto financeiro da cobrança.
Os tribunais brasileiros, especialmente o TJSP, vêm analisando com maior rigor situações envolvendo cobrança abusiva de INCC em imóvel na planta.
Em diversos precedentes, o Judiciário reconheceu:
- nulidade da cobrança mensal;
- alongamento artificial do contrato;
- abusividade de parcelas residuais;
- necessidade de recálculo contratual;
- devolução dos valores pagos;
- restituição em dobro em situações específicas.
Questões envolvendo:
- periodicidade dos reajustes;
- equilíbrio contratual;
- boa-fé objetiva;
- transparência;
- crescimento excessivo do saldo devedor;
continuam sendo centrais nessas discussões.
Cada contrato possui características próprias e exige análise individualizada da documentação financeira e contratual.
A jurisprudência sobre INCC abusivo exige análise técnica individualizada
As decisões judiciais envolvendo cobrança de INCC em imóvel na planta dependem das características específicas do contrato, da estrutura do parcelamento e da forma de incidência dos reajustes financeiros.
FAQ
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O TJSP reconhece abusividade na cobrança mensal de INCC?
Sim. Em diversos casos, o tribunal reconheceu abusividade quando existe alongamento artificial do contrato e parcelas residuais irrisórias.
O que é alongamento artificial do contrato?
É a inclusão de parcelas pequenas ou simbólicas para prolongar formalmente o prazo contratual e justificar reajustes mensais contínuos.
Os tribunais determinam devolução em dobro?
Em alguns casos, sim, especialmente quando reconhecida cobrança indevida sem engano justificável.
A construtora pode alegar que o contrato ultrapassa 36 meses?
Sim. Esse é um dos argumentos mais comuns, mas os tribunais vêm analisando a efetiva realidade econômica do contrato.
O CDC se aplica nesses casos?
Sim. As decisões frequentemente utilizam princípios do Código de Defesa do Consumidor para análise do equilíbrio contratual e eventual abusividade.
