O Índice Nacional da Construção Civil (INCC) é um indicador oficial que mede a variação dos custos da construção e serve para atualizar o preço de imóveis na planta durante o período de obras.
Essa atualização é legítima quando aplicada de forma correta, dentro dos limites legais e com base em contratos equilibrados.

Porém, o que se observa em muitos empreendimentos é o uso indevido do INCC como instrumento de aumento artificial do valor total pago pelo comprador, o que vem sendo rechaçado pelo Poder Judiciário.

Quando a cobrança do INCC se torna abusiva

A Lei nº 10.931/2004, em seus arts. 46 e 47, permite a correção mensal apenas em contratos com prazo superior a 36 meses. Em prazos menores, a atualização deve ocorrer de forma anual.

Para contornar essa limitação, algumas construtoras criam uma última parcela de valor irrisório, muitas vezes chamada de parcela de periodicidade com vencimento meses após a penúltima prestação (após financiamento e habite-se), apenas para que o contrato pareça ter mais de 36 meses.

Essa prática — conhecida como “alongamento artificial do contrato” — tem sido repetidamente reconhecida pelos tribunais como abusiva, por violar a boa-fé objetiva e gerar vantagem excessiva à vendedora.

Em termos simples: o comprador acaba pagando mais, sem qualquer justificativa técnica ou contratual válida.

O que os tribunais têm decidido

Os tribunais vêm entendendo que:

• É nula a cláusula que impõe correção mensal pelo INCC em contratos cujo prazo real seja inferior a 36 meses, entendendo que a última parcela de valor ínfimo se trata de uma pratica indevida de alongamento artificial do contrato;
• A cobrança mensal é substituída pela correção anual, conforme as leis aplicáveis;
• A restituição dos valores pagos a maior é devida, podendo ser simples ou em dobro;
• O prazo para ajuizar a ação é de 10 anos, contado a partir do vencimento da última parcela;
• Mesmo contratos já quitados podem ser revisados, pois a quitação não convalida cláusulas abusivas.

Esses entendimentos reforçam que a lei não permite manobras contratuais para simular prazos com o objetivo de aplicar índices mais onerosos ao consumidor.

Como identificar se houve cobrança indevida

O comprador deve ficar atento a sinais como:

• Existência de uma última parcela muito pequena e muito distante da penúltima;
• Reajuste mensal pelo INCC mesmo com prazo total inferior a 36 meses;
• Valores pagos superiores ao previsto inicialmente sem explicação proporcional à evolução da obra.

Caso identifique esses indícios, o ideal é buscar análise jurídica especializada. O advogado poderá revisar as cláusulas contratuais, comparar os índices aplicados e verificar o valor exato pago a maior.

O que pode ser pedido judicialmente

Com base nessa análise, é possível ingressar com ação judicial para:

• Declarar nula a cláusula de reajuste mensal;
• Determinar que a correção seja feita de forma anual;
• Requerer a devolução dos valores pagos indevidamente, simples ou em dobro;
• Corrigir o saldo devedor conforme os índices legais e a evolução real da obra.

O objetivo dessas ações não é apenas reaver valores, mas também restabelecer o equilíbrio contratual e coibir práticas abusivas no mercado imobiliário.

Conclusão

A aplicação mensal do INCC em contratos de compra e venda de imóveis na planta, quando o prazo é inferior a 36 meses, tem sido considerada ilegal e abusiva pela jurisprudência recente.

A tentativa de prolongar artificialmente o contrato por meio de parcelas ínfimas, apenas para permitir a incidência mensal do índice, fere a boa-fé e o dever de transparência previstos no Código de Defesa do Consumidor.

Por isso, a revisão contratual e a restituição dos valores pagos a maior constituem instrumentos legítimos de proteção ao comprador.
Buscar orientação jurídica especializada é o caminho para identificar se houve irregularidade e garantir que o consumidor não arque com encargos indevidos.